Si compras una casa o un piso en España, deberás pagar el impuesto de transferencia de propiedades. ¿A qué cantidad equivale? La respuesta a esa pregunta depende de si la propiedad es nueva o no.Al comprar una propiedad de segunda mano, el ITP es equivalente al 10%. Pero, en el caso de estar hablando de una casa o apartamento completamente nuevo, debes agregarle un 1,5% adicional en términos de registro de la propiedad.

Tener menos de 32 años de edad como comprador significa que el 10% antes mencionado se reduce a la mitad, pagando únicamente un 5% sobre el impuesto a la transferencia de propiedad.

Esa es una pregunta que muchos de nuestros clientes nos formulan, especialmente por lo rápido que les gustaría que fuera el proceso. Y eso es algo completamente normal. Encuentras un piso nuevo. Por lo general esperas con muchas ganas el poder entrar en el que será tu nuevo hogar, es algo nuevo y diferente. Te gustaría mudarte allí lo antes posible para comenzar tu nueva vida.

Es por eso que debes tener cuidado con la respuesta que te daremos.

Una vez que hayas encontrado ese piso o casa que te gustaría adquirir, puedes llegar a comprar la vivienda en tan solo 1 o 2 semanas. El tiempo exacto también dependerá tanto del vendedor como de la agencia o agente que actúen como intermediarios. 

La parte más complicada (por lo tanto, la que puede tomar más tiempo) es la auditoría de compra. El 80% del tiempo dedicado a esta auditoría consiste en verificar la certificación de registro; y el otro 20% en verificar los aspectos técnicos del piso (condiciones del edificio, problemas con los vecinos, pagos pendientes, etc.). Por lo tanto, si la nota simple está bien, la auditoría de compra o due diligence, puede demorarse entre 2 ó 3 días. Logrando así cerrar el proceso legal de compraventa en solo una semana.

Pero no te emociones demasiado con la velocidad del proceso. La calma es totalmente recomendable aquí, y es algo que recomendamos enormemente. Pues la parte legal y burocrática es crucial. Vas a tener que repasar todo el proceso de arriba a abajo, realizar todos los trámites necesarios y asegurarte de no olvidarte ningún paso o cláusula por revisar. ¡Qué tedioso! Suerte que puedes contar con equipos de abogados especializados para que hagan este trabajo por ti. 

A día de hoy los bancos, de forma general, suelen dar de un 60 a un 70% del precio de la propiedad.
La financiación aquí solía ser el 90% del precio si eras residente español, pero las entidades crediticias se han vuelto más conservadoras, especialmente si es un expatriado.

Pero ten cuidado. Cuando hablamos del 60% del precio, no estamos hablando del precio real de la casa que pretendes comprar (valor de mercado). Es el 60% de la evaluación que hace el banco sobre la propiedad. Así que hay una diferencia entre lo que el banco considera que es el precio real y el precio que vas a terminar pagando realmente. El préstamo se emite sobre el precio evaluado, que es emitido por un arquitecto que trabaja para el banco (tu no puede ser el que lo contrata).

¿Qué tan grande es esa diferencia (entre la evaluación del banco y el precio real de venta)? Los bancos generalmente subestiman el precio (dándote así menos cantidad de financiación) cuando la propiedad está ubicada en un área en la que se desconocen las condiciones del mercado para el futuro. Por otro lado, si vives en una gran ciudad como Barcelona, ​​en la que el mercado es completamente sólido, esa diferencia no será tan grande.

En términos de restricciones, no hay ninguna. El banco analiza tu capacidad para pagar el préstamo y tu capacidad para hacerlo es la única restricción. No tiene que ver con ningún distrito o área en la que esté ubicada la propiedad. La financiación responde a un proceso de evaluación interno del banco, basado en tu (futura) solvencia.

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una determinada casa o piso reúne las condiciones necesarias en cuanto a salud e higiene que lo hacen apto para ser considerado vivienda. Este documento es fundamental a la hora de comprar una propiedad, ya que lo necesitarás para poder registrarte en todos los servicios del hogar, tales como el agua y el gas.

Pero nuestra pregunta aquí era, ¿puedo yo comprar una propiedad que no dipspone de dicho certificado, la cédula de habitabilidad? La respuesta es afirmativa, aunque no es aconsejable.

¿Por qué? Porque si empiezas a vivir en la propiedad en cuestión sin cédula de habitabilidad y recibes una inspección posteriormente, puedes recibir una sanción importante, ya que se trata de algo ilegal.

Imaginemos la siguiente situación: encuentras un local muy agradable en un barrio que realmente encaja con lo que buscas, y te gustaría convertirlo en tu residencia habitual. ¿Cómo debes proceder legalmente aquí?

En esta situación debes solicitar al Ayuntamiento una licencia; una licencia para convertir el local en una propiedad apta para la vivienda y residencia. Pero existe la posibilidad de que el Ayuntamiento rechace tu solicitud si la propiedad no cumple con los requisitos necesarios. Los técnicos del Ayuntamiento son los que aprobarán o no la concesión de dicha licencia para modificar la propiedad de modo negocio a modo hogar. Y, para eso, necesitas el informe de un arquitecto.

Nuestro consejo aquí es tener cuidado. Antes de comprar el local (con la esperanza de convertirlo luego en tu casa), pide una cita en el Ayuntamiento para verificar la disponibilidad del lugar. Deberás preguntar qué tan probable es que dicha propiedad (ahora un local) se pueda convertir en una casa.

Te aconsejarán antes de enviar la solicitud y, con eso, evitarás perder una cantidad monetaria importante. ¿Por qué? Porque solo pueden otorgarte un NO efectivo después de que se envíe la solicitud una vez que ya hayas comprado la propiedad e hayas iniciado los trámites para cambiarla a un lugar donde vivir. Así que antes de comprar, pregunta si será posible o probable que dicha transición se produzca sin problemas.